10/01/2005 - Ilegalidade da correção pela tabela Price

Tem sido prática comum, principalmente na venda de unidades imobiliárias em construção, a cobrança de juros compostos após a conclusão das obras, o que se faz através da aplicação da denominada "tabela price". Cumpre observar, preliminarmente, que o negócio é efetivado por intermédio de promessa de compra e venda na qual se estabelece, na entrega das chaves, parcela a ser paga através de financiamento a ser obtido pelo promissário comprador junto à instituição financeira que custeou as obras e, por tal razão, possui garantia real hipotecária. É de verificar-se que não há, via de regra, o financiamento total pela instituição financeira, surgindo, por conseguinte, saldo a ser financiado sem garantia real pela própria construtora ou incorporadora, paralelamente com o financiamento bancário. Assim, conforme previsão contratual, por ocasião do repasse, é firmado instrumento de confissão de dívida entre a construtora ou incorporadora e o adquirente, substitutivo da promessa de compra e venda original, ocasião em que são calculados juros de 1% ao mês, cuja base de cálculo é o saldo eventualmente devido pelo adquirente diretamente à construtora e não repassado. Como se sabe, os juros legais são estipulados no Código civil no montante de 0,5% ao mês. Não obstante, é possível a pactuação expressa de juros correspondentes ao dobro dos juros legais, ou seja, 1% ao mês. A limitação dos juros legais, é bom que se diga, não se aplica aos juros contratados por intermédio de concessão de crédito por instituição financeira, cuja remuneração é fixada pelo Conselho Monetário Nacional ( Lei nº 4.595/64, art. 4º, VI e IX). É mister acentuar, e aí reside o problema, que os juros aplicados aos contratos que não tenham por pólo uma instituição financeira regulamentada pelo Banco Central do Brasil não podem embutir juros compostos (tabela price), conforme remansosa jurisprudência. Portanto, cláusula contratual que estabeleça juros compostos, se abarcada pelo CDC, é nula de pleno direito, dando ensejo a ação declaratória, de repetição de indébito ou até consignatória, entre outras, em virtude do disposto nos artigos 42 e 51 da lei 8.078/90, além dos artigos 1º e 13 do Decreto 22.626/33. O mais grave é que, tratando-se de relação de consumo, de acordo com os artigo 42 e 51 do CDC, o adquirente poderá ver-se ressarcido de valor equivalente ao dobro do que eventualmente tenha pago em excesso - no caso a totalidade dos juros, vez que é nula a clausula que estabelece juros acima do limite legal - acrescido de juros de 0,5% ao mês, sem contar a correção monetária. Apenas não se aplica a regra da devolução em dobro no caso da cobrança excessiva de boa fé ( súmula 159 do STF "cobrança excessiva , mas de boa-fé, não dá lugar às sanções do artigo 1.531 do CC), caso em que a devolução se fará pelo excesso acrescido de correção monetária e juros legais. A "mens legis" foi coibir práticas gravemente culposas ou dolosas. No caso de contratos regidos pelo Código Civil, não sendo relação de consumo ( para que se configure relação de consumo, mister se faz um consumidor e um fornecedor, acorde com o critério objetivo adotado pelo CDC a clausula não é nula, entretanto, na possibilidade judicial de redução dos valores até o equivalente aos juros legais e restituição em dobro do indevidamente pago, ou seja, do que suplantar 0,5% ao mês. Em consonância com o acatado, entendo não ser razoável o risco que correm construtoras e incorporadoras de drástica redução nas parcelas devidas pelos adquirentes, sem contar a devolução em dobro do que há tenha sido pago, além, por óbvio, dos inconvenientes de uma enxurrada de ações judiciais, única e exclusivamente por um argumento de marketing que a rigor pode ser substituído pela qualidade do empreendimento. Tenha-se presente que as empresas construtoras e incorporadores possuem função social de geração de empregos e produção de unidades habitacionais. Para corrigir o problema, mister se faz uma revisão nos contratos, suprimindo a disposição que prevê a cobrança de juros de acordo com a "tabela price" após a conclusão das obras, pactuando-se apenas juros simples. Portanto, a solução é embutir os juros no preço, cujo resultado financeiro, ao final, é o mesmo, com a grande diferença de ser estritamente legal. Portanto, a solução é embutir os juros no preço, cujo resultado financeiro, ao final, é o mesmo, com a grande diferença de ser estritamente legal. A respeito, elucidativo julgado do TAMG: PROCESSO: 0236906-4/00; DESCRIÇÃO: Apelação (CV); ORIGEM: PATROCÍNIO; ÓRGÃO 3ª CÂMARA CÍVEL; JULGAMENTO: 04/06/1997; RELATOR: Juíza JUREMA BRASIL MARINS; DECISÃO Unânime. - em se tratando de contrato de mútuo, afigura-se inconcebível a capitalização mensal de juros, tendo em vista a ausência de norma jurídica permissiva, incidindo o disposto no artigo 4 da Lei de Usura e na Súmula 121 do STF, a qual não foi afastada pelo enunciado 596 do mesmo Tribunal. - Não há que se falar em aplicar as penalidades dos arts. 1531 do CC e 42, parágrafo único do CDC, se o credor não demanda por dívida já paga, no todo ou em parte, sendo certo, ao contrário, o inadimplemento dos executados em arcar com os ônus financeiros decorrentes do aval prestado em favor do devedor principal. Conclusões: a) os juros legais são de 0,5% ao mês; b) de acordo com os arts 1º e 13 da Lei de Usura, a pactuação de juros nos contratos não pode suplantar o dobro dos juros legais, ou seja, 1% ao mês; c) a limitação dos juros não atinge as instituições financeiras; d) os juros contratuais máximos de 1% ao mês não se tratando de Instituição Financeira, devem ser calculados como juros simples, jamais compostos (tabela price).

Luiz Antonio Scavone Junior